Qu'est ce que le viager ?

Définition : Qu'est ce que le viager ?

Le viager est un type de vente dans le domaine de l'immobilier pour un appartement, une maison, une villa,... En Belgique, les agences immobilières à Bruxelles qui vendent en viager sont en général uniquement spécialisés dans ce type de transaction car les réglementations, le droit et le code est fort différent. En effet, c'est un type de contrat spécifique où en résumé, un vendeur vend à un acheteur (débirentier) son bien qui obtiendra le bien lors du décès du vendeur (crédirentier). Il laisse donc l'usufruit du bien au vendeur durant le reste de sa vie. Le viager peut donc être intéressant pour des personnes âgées qui souhaite vendre leur bien tout en continuant à résider dedans, rester dans leurs pièces, dormir dans leurs chambres et acquérir un capital non-négligeable.

La vente en viager est bien entendu plus complexe car on parle de valeur du bien, de bouquet, de taux, de rente mensuelle ainsi que de durée. Une fois un accord convenu, le propriétaire et l'acquéreur se rendent chez le notaire pour signer l'acte et valider le compromis, la formule choisie, les modalités de paiement, les questions relatives à la jouissance ou non de l'habitation par l'acquéreur, les droits des intervenants, ...

• La valeur du bien, ou son prix, correspond à une estimation classique du bien sur le marché. On calcule son prix selon des critères et taux classiques selon la typologie de la propriété : nombre de pièces, nombre de chambres, localisation, ... mais pour ce type de contrat d'autres aspects rentrent en jeu comme le sexe du propriétaire, son age, ... Le prix pour un homme de 85 ans ne sera pas le même que pour une femme de 60 ans. Le calcul du prix du logement se fait sur base d'un indice de mortalité.
• Le bouquet est le montant que le vendeur demande à l'acheteur lors de la vente. En général, au plus haut est le bouquet, au plus bas sera la rente viagere mensuelle et inversément.
• La rente mensuelle correspond à ce que le vendeur devra verser à l'acheteur chaque mois. Cette somme, ou ce taux, est indexée et nette d'impots.
• La durée de la rente correspond à la période maximale que le vendeur devra payer une rente à l'acheteur. En moyenne, ce temps tourne autour de 15ans. Si le vendeur décède avant la fin du terme, le paiement s'interrompt et l'acheteur ne doit plus payer de rente viagère et obtient la propriété et son usage. (Exemple : Si le contrat portait sur 15 ans et que le vendeur décède après 1 an, l'acheteur aura payé le bouquet + 12x la rente). Lorsque la durée prend fin (et que le vendeur est donc toujours en vie), l'acheteur ne doit plus payer de rente mais le vendeur en garde l'usufruit jusqu'a sa mort. Il n'est donc pas possible de donner le prix précis que coûtera le viager car l'unité de temps de la rente est variable.

Quels sont les avantages de la vente en viager ?

En Belgique, c'est une option intéressante pour les seniors qui n'ont pas d'héritier et/ou qui ont affaire à une grosse dépense et qui auront besoin de cash rapidement (bouquet) ou qui souhaite avoir une plus grosse pension pour accomplir un projet (rente mensuelle) et qui souhaite continuer à vivre chez eux, dans leur chambre et dans leurs pièces, jusqu'à la fin de leur vie.

Il existe de nombreux avantages, un point intéressant pour le vendeur :

• Tout comme pour la location, les "gros frais" sont à charge de l'acheteur
• Si le vendeur décide/doit partir de son domicile pour une maison de repos par exemple, le vendeur peut mettre dans certaines conditions le bien en location et bénéficier en plus de la rente de revenus de la location. Par exemple, un homme ou une femme peut également décider de vendre son droit de rester dans ses pièces à la personne qui achète. Il y a donc un intérêt pour les deux parties

Pourquoi vous ne devriez pas vendre en viager ?

Dans certaines situations la vente en viager n'est pas l'ideal ! Si vous avez par exemple des héritiers et que vous avez comme projet de leur céder votre patrimoine immobilier, la vente en viager ne vous conviendra pas car ce type de vente implique que votre bien ira à l'acheteur, selon l'acte, au débirentier à la fin de votre vie.

Si vous décidez vendre votre patrimoine de cette manière l'idéal est de vous renseignez dans une agence spécialisée en viager pour avoir les informations nécessaires et d'en parler avec vos héritiers. En fonction de votre age, du nombre de pièces(chambres, ...), que vous soyez un homme ou une femme et de la formule choisie, le prix et le contrat seront différent et ça sera du coup plus ou moins intéressant.

Comment vendre en viager ?

Pour vendre en viager, la condition principale est d'être propriétaire d'un bien quel qu'il soit : mais on ou appartement. Sur cette base, le mieux est de passer par une agence spécialisée dans ce type de service. Ils défendront vos intérêts et vous aideront dans les différentes démarches viagères des photos de votre chambre pour afficher le bien jusqu'a la signature du compromis chez le notaire. Les professionnels du viager possèdent très souvent une liste email de personnes intéressées par un achat de ce type.

Quel est la différence entre un viager libre et un viager occupé ?

Il existe deux types de ventes en viager : le viager occupé et le viager libre. Quelle est la différence entre les deux et quels sont vos intérêts ?

• Le viager libre, c'est quand le bien est libre directement, vous pouvez donc directement y habiter ou le mettre en location. Il y a un gros interet du marché pour ce type de logement. Vous devez donc payer un bouquet ainsi qu'une rente mensuelle comme pour un viager occupé. Pour le vendeur, c'est l'assurance d'un revenu régulier sans les différents inconvénients de la location (gestion locative, impots, taxes, charges, précompte, ... ). C'est la formule la plus recherchée car le débirentier possède directement la jouissance de l'habitation. Les prix sont en général plus élevés.
• Le viager occupé est comme son nom l'indique occupé par le vendeur. Vous ne pouvez pas occuper le bien avant le décès du vendeur. Vous devez comme dans le cas d'un viager libre payer le montant de la rente mensuellement jusqu'a la fin du contrat ou décès du crédirentier ainsi que le bouquet directement à la signature du contrat immobilier.

Pourquoi le viager n'est pas fait pour tout le monde ?

Une grande part de hasard est présente dans ce type de transaction immobilière. De plus certains n'apprécient pas de "miser sur la mort d'une personne". Il est vrai qu'il faut estimer le nombre de mois ou d'années à payer à un sénior en fonction de son age mais c'est aussi et surtout l'occasion d'aider un sénior qui souhaite continuer à vivre dans sa maison, ses murs, ses pièces et qui a peut être des grosses charges à payer ou qui souhaiterait avoir une plus belle pension pour réaliser un projet et pour, au final, profiter du reste de sa vie avec un capital confortable.

Crédirentier, débirentier, qu'est ce que c'est ?

En viager, le crédirentier correspond au créancier d'une rente, c'est-à-dire, le vendeur (ou la vendeuse si c'est une femme) qui perçoit les rentes viagères pour l'achat de sa propriété. Le débirentier correspond, lui, au débiteur d'une rentre, c'est-à-dire, l'acheteur qui remettra la rente viagère. Le terme DUH est également souvent utilisé, il correspond au Droit d'Usage et d'Habitation qui signifie que le crédirentier garde le droit de vivre chez lui. Ce droit ne peut evidemment pas être cédé à quequ'un d'autre.

D'où vient le terme "viager" ?

Le terme viager est très ancien car c'est une pratique qui existe depuis fort longtemps ! En effet, déjà à l'époque des babyloniens, des égyptiens et des romains, cette pratique immobilière était déjà active. En France, il faudra attendre 876 pour que Charles II autorise le viager et il faudra encore attendre 1804 pour que le code civil légifère sur ce contrat immobilier ancien mais souvent méconnu du grand public !

La différence ça et une maison de retraite ?

Une alternative pour augmenter son pouvoir d'achat est de vendre son bien de manière classique pour obtenir une certaine somme s'installer ailleurs et, pourquoi pas dans une maison de repos ? Un endroit avec d'autres séniors très sympathiques ! Ce choix, qu'on soit un homme ou une femme, c'est un cap et c'est une nouvelle étape qui démarre avec de nouvelles habitudes dans de nouvelles pièces, avec d'autres personnes, chacune dans des chambres différentes qui peuvent se rencontrer, échanger, jouer et discuter dans des lieux de repos et de partage. Certaines pieces sont également conçues pour administrer des soins tandis que d'autres pieces sont destinées aux loisirs. Cette solution convient très bien à une partie de la population, et bien heureusement ! Mais moins à ceux qui tiennent à rester dans leurs pièces, dans leurs chambres, dans leur cuisine, ... avec leurs habitudes et leurs repères. Pour ses personnes là, le viager conviendra surement mieux.

Si je veux vendre, comment ça se passe ?

Vous êtes une femme, un homme ou un couple sénior d'un certain âge ? vous avez un intérêt pour ce type de vente et désirez franchir le pas ? C'est simple, la seule condition est que vous soyez propriétaire d'un bien. A parti de là :

• Contactez une agence spécialisée dans ce domaine d'activité afin d'expliquer votre situation et vos attentes.
• Le professionnel de l'immobilier vous conseille et se rend chez vous pour un premier état des lieux et pour estimer votre habitation
• En fonction de vos attentes et de la valeur de votre habitation, votre prestataire défini si le contrat de vente sera pour du "libre" ou du "occupé" et il établi le bouquet, la rente ainsi que la limite de la rente viagère
• L'agence en charge met en place une stratégie marketing afin de toucher un maximum de canditats acquéreurs. Dans un même temps, un photographe voire un vidéaste immo met en avant les différentes pièces de votre habitation afin de provoquer le coup de coeur chez les acheteurs potentiels
• Après une visite immobilière fructueuse, un acheteur trouvé et les vérifications d'usages faites, un contrat de vente est alors signé chez le notaire.
• Votre bien est vendu et vous pouvez encore d'avantage profitez de la vie grâce à la somme de votre bouquet obtenue lors de la signature ainsi que grâce à votre rente mensuelle indexée